最近では、終活という言葉も定着しつつあり、自分に万が一のことがあった場合の準備を行うご高齢の方も増えてきています。とはいえ、病気もなく生活していると、そのような準備はまだいらないだろうと考え、何もしない方も少なくありません。相続放棄をすれば全ての財産から解放されます。しかし、うっかり相続放棄の手続きをしなかったために、単純承認になり、住宅ローンが、まだ残っていて、返済が難しい不動産を相続してしまったら、そのときどうしますか？現金や預金などのプラスの財産だけでなく、借金などマイナスの財産も引き継ぎの対象になるということが相続の基本的なルールです。住宅ローンの残りの返済も当然引き継ぎの対象となります。自分が死んだら 相続で家族に迷惑はかけたくない。 息子や嫁に住宅ローンの残りの返済はさせられない。などのお気持ちはよくわかります。
「単純承認」とは、亡くなられた方のプラスの財産もマイナスの財産も、すべて引き継ぐことです。相続が開始した日（あるいは、自己が相続人となって相続が開始したことを知った日）から3ヶ月以内に、家庭裁判所に対して、限定承認や、相続放棄する旨の申述手続を、行わなければなりません。基本的にこの3ヶ月以内に限定承認、相続放棄のいずれかの、申述をしない場合は、単純承認したものとみなされます。
「限定承認」とは、相続人が相続財産から故人のマイナスの財産（借金など）を清算して、財産が余ればそれを引き継ぐという方法です。手続きが複雑で、ほとんど利用されていない相続方法です。
「相続放棄」とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切引き継がない相続方法です。
相続放棄は、被相続人の借金がプラスの財産よりも多い時に行うのが一般的ですが、この期限を過ぎてしまった場合はマイナスの借金やローンなども一緒に相続することになります。
原則的に、相続放棄の期限である3ヶ月を過ぎてしまった場合は、借金や他の財産も全て引き継ぐ、単純承認という扱いになります。3ヶ月以内であれば、引き継ぐ財産がマイナスにならない範囲で財産を相続するという「限定承認」制度も使えるのですが、こういった制度も使えなくなってしまいます。
相続放棄の手続きは、3ヶ月以内行う必要があることを知らなかったという言い分は、通用しません。原則ですが、相続放棄は期限（3ヵ月）を過ぎてしまうと手続きは、できないと考えてください。さまざまな事情により「相続財産がプラスになるか、マイナスになるかわからない」という場合は、プラスの分だけマイナスの財産を相続する「限定承認」を申請するようにしましょう。多くの人が選択する単純承認ですが、相続財産調査の段階で相続財産に占めるマイナスの財産の割合が高ければ、不利益を被ってしまう可能性が高いです。そのため、安易に単純承認を選択するのではなく、熟慮期間の3ヶ月間をしっかり利用して、納得して、単純承認 限定承認 相続放棄の中で、どの選択がベストなのか、早めに相続人となる親族ともよく話し合って検討しましょう。
亡くなった方のの借金については、原則として各相続人が法定相続分に応じて責任を分担することになります。
仮に、遺産分割協議で負債の責任分担割合を変えたとしても、債権者は各相続人に法定相続分の責任を追及することができます。
ただし、相続人間の内部関係における約束自体は有効ですから、例えば特定の相続人が借金をすべて引き継ぎ、完済できれば問題は生じません。特定の相続人が支払いを滞らせれば、債権者は上の通り各相続人に応分の負担を求めることになります。
住宅ローンも借金のひとつですので原則としては、各相続人がそれぞれの負担分を請け負うことになりますが、実際には各種保険でカバーされ、相続人の負担が生じないことも予想されます。
現在において住宅ローンを組むときは、返済前にローンの債務を負っている本人が亡くなった場合、残りのローンは代わりに保険会社が返済してくれる団体信用生命保険に加入することが多いです。ただし、昔の住宅ローンはこの保険に加入していないこともあります。団体信用生命に未加入の場合、ローンが残ってしまいますので承継されます。知らない間に単純相続はしたけれど、引き継いだ自宅の住宅ローンの支払いが苦しくなったという人は、少なくありません。場合にもよりますが、売却も考えなければなりません。
オーバーローンの場合は通常の売却ができませんが、その場合でも任意売却という特殊な方法で自宅を売却することができます。何も手を打たないと最終的に相続した自宅は競売にかけられ、市場価値よりも安い値段で買いたたかれてしまいます。
そうなる前に手を打つ必要があるので、住宅ローンの支払が苦しくなった時は速やかに任意売却に詳しい不動産業者や専門家に相談しましょう。
相続した土地や建物の任意売却とは、相続した不動産のローンが返済できず支払いが滞っている状態になってしまっている場合に、競売が実行される前にその不動産を一般の市場で売却する手続きのことです。任意売却には、借入先の金融機関などお金を貸している人や金融機関などの承認が必要です。
ローンが残っている不動産には、抵当権が設定されているのが普通です。抵当権とは、万が一借金が返せなくなった場合に、債権者がその不動産を強制的な売却を競売にかけて、その売却代金から返済を受ける権利です。不動産は抵当権がついたままでは売却することができません。また、それ以前の問題として、ローンを組む際の契約にはローン返済中に勝手に不動産の名義を変えたらローンの一括返済を迫ることができる旨の条項が入っていることが一般的であるため、金融機関の同意なく勝手の売却をすることはできません。
こうした理由から、売却代金でローンを返済したとしても完済しきれない額のローンが残ってしまう不動産は、売却できないことが一般的です。
このような原則に反し、売却代金でローンの全額が返済できず、かつ返済の不足分を売却までに自己資金で補うことができない場合であっても、債権者から抵当権の解除を承諾してもらったうえで不動産を売却することを任意売却といいます。
任意売却の方針が決まると、自宅の登記名義を亡くなった方から相続人の方へ名義を変更する手続きをします。
最初に相続人を特定するために戸籍等の取得をします。次に誰が自宅の相続人になるのかを決めます。その後、書類を整えて、登記申請を行います。なお、ここで登記名義を変更した相続人が、任意売却における売主になります。この相続登記は、戸籍集めに１か月以上かかることも多いため、ある程度余裕をもって早めに着手します。相続登記の準備と同時並行で、住宅ローンの取り扱い銀行へ、債務者死亡により保険金の支払い手続きを申し込みます。念のため、ここで団体信用保険によってローンが完済されることを改めて確認しておきます。
※市場相場に近い価格で売れる
通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却することが可能です。不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動と、より良い条件で購入する人を探す時間が必要になります。任意売却はその両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できるのです。
※周囲に事情を知られずに売却可能
任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。そのため、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。ご相談者さまの多くは、ご近所や知り合いに対して、自宅を高く売れるから売却した、といった説明をすることができます。
※持出し金がゼロ
通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5%程度の諸経費がかかります。費用がかかるのは任意売却も変わりませんが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。そのため、ご相談者さまは、お金の持出しが必要有りません。
※残債は分割返済ができる
任意売却では、自宅売却後も残ってしまった債務（残債）は、ご相談者さまと債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）で協議して、ご相談者さまに無理のない範囲内で分割返済ができます。
※今の家に住み続けることができる可能性も
当協会にご相談される多くの方が、住み慣れた我が家に住み続けたい、とご希望されます。その理由は様々ですが、家族が病気で引越しが困難だ、といった自宅で引き続き暮らせることが絶対条件という場合もあります。任意売却は通常の不動産取引同様、購入者を選ぶことができます。
※交渉により引越し費用を最高30万円、売却代金から融通してもらえる可能性がある
任意売却の大きなメリットの一つとして、最高30万円の引越し費用を、債権者との交渉により、売却代金から融通してもらえる可能性があります
※自分の意志で売却できる
任意売却の最大のメリットはご相談者さまご自身の意志で売却活動が行えるということです。
競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を、裁判所を通して強制的に売却することをいいます。
任意売却ができるか、競売になってしまうかで、不動産の売却価格に大きな差が生じます。所有している物件が競売にかかる恐れがある方は、任意売却を真剣に検討する価値はあるかと思います。任意売却に関する正しい情報をご提供した上で、少しでも有利に売却が進められるよう、上町不動産がサポートさせていただきます。
上町不動産 代表 森谷信実
