リースバックとは、
売却した自宅を、買い取った新しい所有者から、毎月家賃を支払いその後も 売却した住み慣れた家での生活が継続できる不動産取引です。テレビCMなどでもお馴染みの「リースバック」ですが、トラブルも多くなっています。住宅ローンが払えない、売却しても残債があり支払えない。でも自宅は手放したくないし、今後も住み続けたい。というご希望の方はかなり増えてきてます。これに対して、気をつけたい勧誘の広告が、たくさん出ています。それは、あなたは、リースバックをご存じですか?リースバックを利用すれば、今まで同様に自宅に住むことが可能になります。という会社の広告です。上記の例だと、リースバックが うまくいくのは、まったく0では、ありませんが、ほとんどの方は、リースバックは活用できません。なぜ、このケースの場合だと リースバックの利用が難しいのか説明します。
※住宅ローンの完済ができて抵当権を抹消できること。
自宅の住宅ローンが返済中の場合、売却代金で完済する必要があります。もし売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金(親族からの援助等)で完済することが出来ること。
※毎月の家賃の支払いができる資金があること。
ご自分所有していた家を新しい所有者である投資会社から借りるにあたり発生する家賃を安定して支払い続けられることが必要です。
住宅ローンが払えない、売却しても残債があり完済できない。でも自宅は手放したくないし、今後も住み続けたい。というケースは、
最低でも上記記載の条件が必要になります。もし仮に 売却した場合、住宅ローンの残債は 今まで通り 融資を受けた金融機関に支払い続けることになります。さらに、購入してくれた リースバック会社に家賃を支払う義務も出てきます。ここで、注意したいのは、売却価格は 相場より安くなることです。市場価格より安くなる価格が一般的です。そして毎月 発生する 家賃は、近隣の家賃の相場より、高く設定されます。あくまでも リースバック買取会社は 利益を追求する投資会社ということを頭に入れて検討しましょう。
リースバックの手続きは簡単ではないため、トラブルが発生してしまうケースが多く問題にもなってます。本日はリースバックのメリット・デメリットなど利用するときの注意点を説明いたします。
まず、リースバックのメリットですが、ご自分の家を売却したお金ですから、何に使おうが自由です。リースバック買取会社のアピールポイントです。
※借金返済(税金・他の借入金) 老後の貯え 医療費 教育費 など 日常の生活に関してかかる費用など自由にお金を使える。
※買戻しの 契約を交わせば、ある期間家賃を支払い住み続けてから、まとまった資金が できたら、再度 所有者から購入して、自分の所有にできる不動産取引もできます。
※引っ越し費用が掛からない。不動産所有にともなう固定資産税などの負担がなくなる
※リースバックの不動産取引なら 近隣のかたに、自分の家の事情など、まったく気づかれなく、取引ができます。住んでいる人も同じ家も変わらないのですから、外から見た人からは「何事もない」形にしか見えません。
不動産リースバックの大きなデメリットですが、自宅を買い受ける 不動産リースバック買取会社は、利益を追求している投資会社です。自宅をリースバック買取会社に売却する場合の価格は安くなる可能性があります。リースバックでは、不動産の売却価格が市場価格の7割程度となるのが一般的です。そのため、通常の仲介による不動産売却よりも売却価格が安くなる可能性があります。
自宅を売却したあとに、不動産リースバック買取会社から賃貸として、借りる場合の月々の 家賃は近隣の相場よりは、割高に設定されます。 結局は、利益が出る取引でないと リースバック買取会社(投資会社)は、引き受けてくれません。いくら、今まで通りの 自宅に住めて、お金が多少できたとしても、その場しのぎにならないよう、注意が必要です。今以上の苦労を背負わなければならなくなります。
国土交通省では、 住宅の「リースバック」 について、 有識者や不動産業界団体で 構成する 「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」での議論を踏 まえ、 特徴や 利用例、トラブル例、利 用する際のポイント 等を 取りまとめた 消費者 向け の ガイドブックを策定・公表しました 。
では どういうトラブルが発生しているのか?
※強引な勧誘で契約してしまい、後で解約を申し出たら高額な違約金を請求された。
※支払う家賃の合計額が、数年で売却価格を超えることに気付いた。
※市場での取引価格より著しく安い代金で売却してしまった。
※自由に設備を変更したり設置したりができない。
また、契約の内容によっては、希望通りの期間住み続けることができなかったり、買い戻せない場合もあります。家を売却した後から、住宅の修理費を請求されたり家を不動産業者に売却した後に、住宅の修理するべきところを指摘され、さらなる請求がくるケースも報告されています。その被害には、例えば雨漏りやシロアリなどがあります。
トラブルの原因としては、契約に際して一般化された基準がないこと、手続きが複雑で、リースバック利用者が契約内容を理解せずに契約してしまうケースです。リースバック買取会社の説明が、長時間に及び、強引な、契約をさせられたケースや、リースバック買取会社が難しい専門用語を使い、理解しないまま契約をさせられたケースなど、多くの被害が報告されてます。そればかりではなく、そもそも説明された内容が嘘であることもあります。契約のキャンセルも、受け付けてくれず、話し合いさえ、してもらえないということが多くあります。特に、高齢者が自分の家の売主の場合で、不動産業者(リースバック買取会社)が買い手となるケースでの被害が多いようです
このように、様々なトラブルの事例があります。
リースバックを利用する際には、リースバックの中身を理解して事前によく調べて検討しましょう。
リースバック以外の選択肢は?
住宅ローンの返済が困難となった自宅の所有権を手放したくない場合は、「親族間売買」という方法もあります。親族間売買とは、親子などの親族間で不動産を売買することです。鹿児島の物件を親子間売買で購入資金を 融資してくれる、鹿児島の銀行はありません。他の県でも親族間売買は金融機関の審査が厳しいので、住宅ローンを組むのは難しいでしょう。現金で購入するのであれば問題はありませんが、住宅の購入は高額になりますので、現実ではありません。
リバースモーゲージは、高齢者向けのローンとして注目を集めており、一見メリットの大きい資金調達方法のように思えます。しかし、実際は融資限度額の減少や、存命中の一括返済リスクなど、さまざまな問題をはらんでおり、万人向けとはいえないのが実情です。死後の家の処分や老後資金の確保が目的であれば、売却やリースバックなど他の方法もあります。それぞれの特徴を把握しながら、自分にとって最適な方法を選ぶことが重要です。
リバースモーゲージの利用によって、自分の死後に相続人にどのような影響が出るかという点にも注意が必要です。
たとえば、契約した方が死亡した後に自宅売却することが前提となるため、同居家族は住む家がなくなることになります。長生きをすると契約期間が終了して、残された家族は家を出ることになります。また、契約した方が亡くなれば 借入れたお金を全額返さなければなりません。
今後 融資の金利が上がれば 毎月の支払いも増えていきます。融資で借りたお金の使用用途も限定されます。
このように、TVやチラシ等の広告ではわからない、大きな声では言わない、大事な注意点もあります。
最近、リースバックの被害者だという方たちからの相談が急増しています。自宅を売却した投資家から、「もっと家賃を払え、払えないなら出て行ってくれ」というケースや、「もっと高く買ってくれる人が現れたから、その価格では買戻しに応じられない」といったトラブルが特に多くなっています。
リースバックを利用しようとしても、需要のある場所や 建物の価値 土地などの形状などが投資会社の条件に合わないと利用ができません。地方の不便な場所の物件よりも 駅が近いとか、生活するのに便利な場所は、価値もあがりリースバッグが、成功する確率も上がります。リースバックが成功しても 家賃として毎月 賃料を支払う義務がでてきます。毎月の支払いが、今まで支払ってきた住宅ローンより高ければ、家族や自分自身が精神的に追い込まれ 今まで以上の苦労をすることが予想されます。
ご自分ではリースバックが最善の解決方法だと思っていても条件的にリースバックが良い方法では無い場合もあります。これは不動産の立地やご状況などにより変わりますので、まずご自分がどうなのかご相談頂けましたら、最善の解決方法をご一緒に探していけるかと思います。
一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
鹿児島認定加盟店 上町不動産 代表 森谷信実
秘密厳守 相談完全無料 弁護士への相談無料。
代表 森谷信実のプロフィール(資格)
※ファイナンシャルプランナー(国家資格)
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