任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。
滞納が始まって約6カ月間（6回）経過すると分割返済の権利を失います。これを期限の利益の喪失と言います。そうなりますと金融機関は債務者だけでなく連帯保証人や保証会社に一括返済を要求するとともに任意売却の手続きを奨励してきます。保証会社が保証している場合は保証会社が債務者に代わって残債務を金融機関へ返済し、債権は保証会社へ移転します。これを求償債権の取得と言って今後は保証会社へ返済することになります。債務者が任意売却を進める意思を債権者へ示せば競売申し立てを停止し、不動産業者と協力して任意売却を進めることになります。
一般的に所有する不動産を売却する場合、もしその不動産に抵当権が設定されていたら売却時に債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらわなければなりません。しかし、売却代金で全額返済できなかった場合でも抵当権の解除を承諾してもらって売却することを任意売却と言います。つまり売却後も借入金が残ってしまう売却方法を指します。
任意売却を成功させるには所有者はもちろん、債権者つまりお金を貸してくれた金融機関の協力と、売却を担当する不動産業者の任意売却に対する認識力や経験が最重要事項です。担当する不動産業者が任意売却の経験不足ですと売却出来ずに競売になってしまう可能性が高いです。
競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありませんので、返済が困難になった時や今後返済が困難になりそうだと感じたときは躊躇せずすぐに任意売却などの方法で解決に取り組んだほうがよろしいです。
一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
鹿児島認定加盟店 上町不動産 代表 森谷信実
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